إيجار تجاري - تنبيه بالإخلاء - تجديد إيجـار

إيجار تجاري - تنبيه بالإخلاء - تجديد إيجـار




الإجتهاد القضائي للمحكمة العليا
الغرفةالغرفة التجارية والبحرية
رقم القرار379162
تاريخ القرار07/06/2006
قضيةخ-خ ضد ض-خ
موضوع القرارإيجار تجاري - تنبيه بالإخلاء - تجديد إيجـار.
القانون التجاري : المـواد : 172 – 173 – 177.

المبـدأ : لا يشترط توجيه تنبيه بالإخلاء، لقبـول دعوى إخلاء محل، في حالة ثبوت ارتكاب المستأجر خطأ أو مخالفة التـزام،
ولا يشترط إلا احترام الإجراءات المنصوص عليها في المادة 177 من القانون التجـاري.
القرارإن المحكمـة العليـا
في جلستها العلـنية المنعقدة بمقرها شارع 11 ديسمبر 1960 الأبيـار - بن عكنون - الجزائـر.
بعـد المداولة القانونية أصدرت القرار الآتي نصـه :
بناء على المواد : 231 ، 233 ، 239 ، 244 ، 257 وما يليها مـن قانون الإجراءات المدنيـة.
بعد الإطلاع على مجموع أوراق ملف الدعوى، وعلى عريضـة الطعن بالنقض المودعة بتاريخ 26 ديسمبر 2004 وعلى مذكرة الرد التي تقدم بها محامي المطعون ضده.
بعد الاستماع إلى السيدة مستيري فاطمة الرئيسة المقررة في تلاوة تقريرها المكتوب وإلى السيدة صحراوي مليكة المحامية العامة في تقديم طلباتها المكتوبـة.
حيث طعنت بالنقض (خ-خ) في القرار الصادر عن مجلس قضاء تيارت بتاريخ 12/05/2003 القاضي بإلغاء الحكم المستأنف و القضاء بعدم قبول الدعوى شكلا لعدم توجيه تنبيه بالإخلاء عملا بالمادة 173 من القانون التجاري وقدمت عريضة مؤرخة في 26/12/2004 بواسطة الأستاذ رحال محمد تعرضت فيها لوقائع الدعوى وإجراءاتها و أثارت وجهين للنقض.
حيث أجاب المطعون ضده (ض- خ) على عريضة الطعن بمذكرة مؤرخة في 17/07/2005 بواسطة الأستاذ غول رابح ناقش الوجهين المثارين و طلب رفض الطعـن.
حيث قدمت النيابة طلباتها المكتوبة طالبة نقض القـرار.
حيث استوفى الطعن أوضاعه القانونية مما يتعين قبوله شكلا.
حيث استندت الطاعنة إلى وجهين لتدعيم طعنها بالنقض.

عن الوجه الثاني بالأسبقية : المأخوذ من الخطأ في تطبيق المادة 177 من القانون التجاري وتناقض الأسباب-تجاوز السلطة – إنعـدام الأساس القانوني

تعيب الطاعنة على القرار المطعون فيه القاضي برفض دعوى طرد المستأجر لكون المؤجر لم يوجه تنبيها بالإخلاء مدته ستة أشهر ويذكر الأسباب الخطيرة والمشروعة المستند إليها بعد الإشارة إلى الأعذار وذلك عملا بأحكام المادتين 173ـ177 من القانون التجاري، في حين الطاعنة وزوجها قد بلغا المستأجر إنذارا بالكف عن مخالفات تسديد الإيجار والعودة إلى النشاط الأول وفتح المحل وممارسة النشاط فيه وإعادة المحل إلى ما كان عليه قبل التغيير، وبذلك فإنهما قد إحترما أحكام المادة 177 من القانون التجاري التي تعتبر استثناء من أحكام المادتين 172ـ 173 من القانون التجاري ولا تستوجب توجيه تنبيه بالإخلاء.
حيث بمراجعة القرار المطعون فيه تبين بأن قضاة الإستئناف قد أشاروا في الحيثيات المؤسس عليها القرار إلى أن المؤجر قد احترم الإجراءات الأولية التي تسبق دعوى الطرد من المحل كتحرير محضر معاينة للخطأ المرتكب من المستأجر بواسطة محضر قضائي يتبين تغيير النشاط - إدخال ترميمات مهمة على المحل - كما وجه إعذارا لإرجاع المحل إلى الحالة التي كان عليها سابقا إلا أنهم ذكروا في الحيثية ما قبل الأخيرة عدم قيام المؤجر بتوجيه تنبيه بالإخلاء مدته ستة أشهر تذكر فيه الأسباب الخطيرة والإشـارة إلى الأعذار وذلك عملا بأحكام المادتين 173 - 177 من القانون التجـاري.
حيث بهذا التسبيب فإن قضاة الإستئناف قد تناقضوا إذ بينوا من جهة أن المؤجر احترم الإجراءات الواجب إتخاذها طبقا لأحكام المادة 177 من القانون التجاري المتعلقة بإثبات المخالفات المرتكبة من طرف المستأجر من حيث تغييرات النشاط وعدم تسديد الإيجار والتوقف عن استغلال المحل وإحداث تغييرات هامة به ومن جهة أخرى اعتبروا المؤجر مقصرا بعدم توجيه تنبيه بالإخلاء للمستأجر طبقا لأحكام المادة 173 من القانون التجاري وذكر الأسباب طبقا لأحكام المادة 177 من نفس القانون.
حيث أن توجيه التنبيه بالإخلاء المنصوص عليه بأحكام المادة 173 من القانون التجاري يصبح إلزاميا في حال رفض تجديد الإيجار للمستأجر الذي أنشأ قاعدة تجارية طبقا لأحكام المادة 172 مـن القانون المذكور وذلك لأجل تمكينه من تعويض استحقاق مقابل رفض تجديد الإيجـار.
حيث أن هذا الإجراء في حالة ثبوت إرتكاب المستأجر خطـأ أو مخالفة إلتزام يترتب عليه فسخ العقد دون تعويض يصبح بدون جدوى ولا يشترط لقبول دعوى إخلاء المحل على هذا الأساس سوى احترام الإجراءات المنصوص عليها بأحكام المادة 177 من القانون التجاري لهذا فالوجه مؤسس ويؤدي إلى النقض دون حاجة لمناقشة الوجه الأول.

لهــذه الأسبـــاب
تقضـي المحكمـة العليـا :
- بقبول الطعن شكلا وموضوعـا.
- وبنقض وإبطال القرار الصادر عن مجلس قضاء تيارت بتاريخ 12/05/2003 وبإحالة القضية والأطراف على نفس المجلس مشكلا من هيئة أخرى للفصل فيها من جديد وفقا للقانـون.

وبإبقاء المصاريف على المطعون ضـده.

- بذا صدر القرار ووقع التصريح به في الجلسة العلنية المنعقـدة بتاريخ السابع من شهر جوان سنة ألفين وستة ميلادية من قبل المحكمة العليا الغرفة التجارية و البحرية و المتركبة من السـادة :


- مستيــري فاطمـة
- معلــم اسماعيــل
- قرينــي أحمـــد
- محمـــد مجبـــر - الـرئيسـة المقـررة
- المستشــــار
- المستشــــار
- المستشــــار


بحضـور السيـدة/ صحراوي مليكة المحامـية العامـة.
وبمساعـدة السيـد / سباك رمضان أمين الضبط.